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房贷利率全面上浮,对于购房者有什么影响,购

来源:https://www.tjyzj.com 作者:云顶娱乐 时间:2019-09-25 01:03

问:房贷利率全面上浮,对于购房者有什么影响,购房成本会增加吗? 不少之前房价涨幅较大城市出现首套房和二套房利率上调,如北京、上海、广州、深圳、南京等,一般情况上浮5%-10%,高的上浮20%,最新发现南京各家银行首套房贷利率上浮10%-15%。房贷利率上浮这么多,购房者得多掏多少钱啊?

可别小看上浮,肯定会增加成本,而且影响还是比较大的。

假如:房价为125万,首付20%为25万,贷款100万,期限30年,采用等额本息还款法,当前的基准利率是4.9%。结果如下:

从上表还可以看出,当贷款执行基准利息上浮10%时,就要比不上浮多付利息10.86万元,如果上浮40%,则要比基准利息多付45.07万元。

框算大致结果

按等额本息计算,贷款利率每上浮10%,实际执行利率增加0.49%:

1、30年期房贷,多付利息约为贷款金额的11.3%;

2、25年期房贷,多付利息约为贷款金额的8.9%;

3、20年期房贷,多付利息约为贷款金额的6.8%;

提前还款

如果提前还款,实际支付利息会少些,但不论采用等额本息还款或等额本金还款,在整个贷款周期中,大部分利息的支付是在贷款还款的前期,多出的利息成本已大部分都支付了。

用Excel的计算方法

公式如下:

利息总额=SUM(IPMT(年利率/12,,总期数,贷款金额)

因为需要运用数组公式,所以在单元格中录入完成公式后按Ctrl+Enter结束,单元格会自动加上,如30年期贷款,其计算公式显示为:

如下图:


不过根据当前房地产市场,部分银行在正下调房贷利率的上浮幅度。

房贷利率上浮对购房者的最直接影响就是购房成本增加!

我们先看看到底影响什么?



01

还款额增加

以贷款100万计算,贷款25年,基准利率4.9%和上浮10%比较

基准利率,月供5787元,总利息73.63万

上浮10%,月供6075元,总利息82.26万

至此得出结论:利率上浮10%,月供增加5%,总利息增加8%



02

贷款额减少

同样以贷款100万为例

如利率不上浮,月供5787元,需要购房者收入至少达到5787*2=11574元,银行一般要求收入要大于月供2倍。

如利率上浮10%,在收入不增加的情况下,贷款最高额度为95万元

二者相差5万,这5万就是纯首付,购房预算就要提升,首次付出成本增加。



03

炒房者的最大特点就是房产持有时间短,长的几年之内肯定就出手了,这样看来,利率上浮对普通老百姓的伤害更大。

普通老百姓买套房是用来住的,短时间出售或换房的几率很小,很大几率要还到十几二十年,而房贷利率上浮也就意味着在整个还贷周期内,不管基准利率是否发生变化,上浮指数都不会发生变化,一跟就是一辈子,还款时间越长,利息也就越多,成本也就越高。

而对于那写炒房的,即使利率再高,也就是几年的时间,假如5年就把房子卖了,也就相当于上浮利率只影响了5年,所以利率上浮并不会真正的影响到炒房的人。



综上,利率上浮,尤其是首套利率上浮,真的很伤那些刚需,他们可能根本没有钱去再折腾房子,可能一辈子也就这一套房子,但没办法,赶上了就是一辈子。但我真心建议可以放宽首套利率,买首套房的人根本就不是炒房子的人。对于那个二套或以上的购买者,才应该提高利率,从而遏制那些以投资为目的的购房者,真正的把优惠留给刚需。

房贷利率全面上浮,无论是对于刚需,还是对于投机炒房者的成本都会增加。目前,房贷利率经历了20个月连涨之事,平均房贷利率处于5.65%,贷款购房者要比过去新增了不少贷款,所以,很多专家在呐喊,房贷利率全面上浮,不要误伤刚需,应给刚需优惠的房贷利率。

事实上,房贷利率是指商业房贷款利率,而一般普通居民家庭买房,是用完了公积金贷款指标后,再去选择利率比较高的房贷利率。由于,公积金的利率偏低,所以,房贷对于刚需购房者影响肯定会有,但是要公积金指标用完后,再用商业房贷时才会遇到房贷利率上升的问题。

而对于投机炒房者或者投资者来说,如果房贷利率全面上涨,意味着他们受商业贷款影响最明显,所以房贷利率全面上浮,对投资炒房者的成本上升影响最大。房贷利率上浮,也是从另一个侧面让冲动性购房者能够静冷下来。因为,很多人就是因为看到房子涨了,也想跟着买房,只有房贷成本不断上升,让他们看到了政策调控的决心,这样能让一批想购房的人知难而退。

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2018年楼市最大的变化莫过于“房贷利率上涨”了。按照过去5个月的全国监测数据来看:在基准利率为4.9%的前提下,当前全国首套利率均值为5.56%,二套利率为5.92%,继续保持上涨趋势。在这种情况下无论是不是刚需一族,买房所要付出的金钱成本都是增加了的。


首套房利率总体保持在基准上浮10%-20%水平

二套房利率基准上浮20%-40%不等

需求永远是房价上行的决定性因素,无论这个需求是刚需还是炒房,有市场房价才有上涨的空间。从4月的数据来看,全国70个主要城市的房地产市场,上涨的城市仍然处于高位。所以,随着房贷利率的不断上调,其实对刚需族来说,购房成本其实是增加了的。


举个例子:

1套150万元的房子,首付3成,贷款20年,利率从9折到上浮10%,买房人每个月的月供将增加565.82元,20年总利息多增加135797.23元。


在“房住不炒”的大政策下,首套房和二套房的房贷利率上浮,全国范围内房价增势有所抑制。所以,从整体上来看,2018年房地产市场分化是最主要特点为:

一线、二线市场将持续平稳

而三线、四线城市将运行在高位

房贷利率不断上涨,对于购房者来说,眼下是不是最好的购房时机了呢?

对刚需族来说,需求决定一切,任何时候买房都是最正确的决定。越早入手越好,毕竟利率目前还有上浮趋势,并且好的楼盘和户型没了就再也买不到了;


对投资客来说,眼下确实不是最好的投资时机了。买房投资有周期长、投入大的特点,一不小心就会砸手里不好消化。要知道我们并不是只有房子一个投资渠道,因此当买房已经不再合适的时候,要警惕不明智的炒房之声,及时刹车,选择其他更灵活的投资方式,如基金、P2P和信托等。

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从表面上来看房贷利率的提升对于购房者而言确实增加了成本,但是这个问题我们要从两个角度来看待,不能一概而论!

购房者也分两类,一类是真刚需购房者,另一类则是炒房者。在“房住不炒”的调控目标下,房贷利率的提高预示着购房成本的上升,对于那些购买多套房的炒房者来说成本增加明显,而且同时有限售政策的出台,他们从买房投资到卖房赚去利润的资金成本、时间成本明显上升,对于他们来说他们更看重的是短期内能够简单化的完成投资回报。但是现在对于他们来说房贷利率的提高从源头上就抑制了他们的投资积极性。

虽然从一定程度上也提高了真刚需购房者的买房成本,但是在本次楼市调控的作用下,房价涨幅已经明显放缓,部分城市房价甚至还出现了小幅的下跌,这个调控红利我们不可能不去在乎吧,这也是间接的给真刚需购房者节省了购房成本。

而且从楼市调控的大环境来看,房贷利率的提升是大势所趋,同时也是楼市调控重要措施之一,对于未来建立健康稳定的楼市环境有着举足轻重的作用,作为我们刚需而言我们肯定不想未来的楼市和之前的楼市一样波动明显,而房贷利率的实施长期来看对于我们刚需者开说还是好处更多!

目前全国房地产市场的主基调还是“房住不炒”。

在偃旗息鼓一段时间后,房地产上涨的现象又重现江湖,这明显是违背中央精神和大部分群众的诉求的,工薪阶层越来越难买房。这种情况下,为了限制炒房,提高购房成本是很有必要的。

利率的提高就是增加购房成本的主要方式。以贷款100万、30年为例。4.9%的基准利率下,每月需还款5308元,还款总额为191.06万元,支付总利息为91.06万元。而在1.1倍基准利率下则还款总额为201.91万,每月还款5609.06元,支付总利息101.92万元。二者总利息30年下来相差20万。20万什么概念呢?大部分工薪阶层一年能剩下7万就算不错了,就是说要3年才能存下这么多钱,对房价的抑制是很明显的。

当然利率上涨的初衷并不是抑制刚需一族,而是限制炒房的投机客。这些投机者利用手中的资金大肆购买房产以期以更高的价格卖出去。这显然违背了房住不炒社会共识,提高购房成本就是提高投机客的资金压力,资金压力大了其购买房产的动力就下降,那么需求就相应减少了,房价回归理性就有了现实基础。

不那么急的就等多一两年,可能有想象不到的收获;投机的就不要与国家做对抗,投资别的标的也许会更好。

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对购房者的影响,主要是购房成本的增加,对刚需客来说,这是致命的,相当于被误伤,而对于投资客来说,这点房贷的利率的增加,对他们来说真的不算什么。

对购房者的影响

对于刚需客来说,房贷利率上浮,无疑增加每月还贷数额了,所以,对于他们来说,影响是最大的,他们也是误伤的。

而对于投资客来说,影响真心不大,因为是投资的,不会长久持有一套房,只能是一段时间持有,待房价上涨之后,卖出赚取差价,所以影响也是微乎其微的。

购房成本的影响

对于刚需客来说,因为限价的影响,双合同满天飞,除了要付首付款之外,还要短期内付装修合同,由此带来的成本增加几乎是翻倍的。

而对于投资客而言,借助杠杆投资的投资客会在推出去杠杆的背景下退出历史舞台了,而对于实力雄厚的投资客,现在很多地产商都推出一次性付全款打几折的优惠,由此可见,对于实力雄厚的购房者而言,反而有优惠,没有影响其购房成本。

说白了房子就是房子,不是商品,可现在的商品房子却就是一件商品,可悲呀可叹,为什么国人会这么愚蠢?毕生的积蓄花在房子上,不值得的,国外,为什么都是热衷于租房呢?当真以为人家没有钱吗?不是,是因为人家不傻,人家只是想对自己好一点,该花的花在自己身上,培养自己的兴趣爱好,各个地方旅游走走看看,活在当下,不辜负美好时光。国人醒醒吧。不过是一些假象罢了。总之房子不回归理性,大死都不要买。

近期,有人喜欢拿有些地方某些城市所谓房价上涨来渲染市场和忽悠人们的视线,或是套用过去买房赚钱发财的逻辑夸大其词的蛊惑人心,说的好像比国家和中央房地产调控调整政策还算数?有用吗?所谓的买房理由和投机道理都是自划自说自欺欺人罢了。有些人被宣传炒作所诱导,还在不顾一切的参与楼市赌局,沉迷于房子的诱惑,却看不到房子背后下跌贬值的风险,还在幻想买房投机发财,已经不知不觉滑入了买房圈套和囤房陷阱,看看到处多少空置闲置房子吧,就知道以后还能增值保值了吗?严重的后果也许很快就会来临。房地产已经周期性到顶,最少是十年甚至是更长期的下跌回归之中,这二年在高房价上买房上当的,现在都已后悔不已,不是在亏本就是在赔钱,因为房价波动性的上下,其实根本无法弥补资金和负债被套或被困死在房子上的不断亏损,现在连银行的利率都跑不赢了,买房赚钱就是骗你的鬼话了。你以为把房子出租就能减少风险和损失吗?购买房子和投入装修配套的成本几十年都未必能收回,而且房租已经呈现逐步下降的态势,租金都不够偿还银行贷款利息的,而银行贷款利率还会上调,所以现在买房就是亏本,囤房就是赔本,你还傻傻的指望房子什么。你还幻想把税费加到房价和租金里去吗,那都是想当然了,这相当于房价和房租成本要高出50%左右,到时你还能租的出去或卖的掉吗?无论你愿意不愿意相信不相信,楼市回归房价下跌都要来临,劝你还是不要自作聪明的与国家博傻,否则你会覆水难收。早期买的房子房价虽然便宜,表面上好像赚钱了,如果压在手里已经N多年了,你可以仔细算一算各种成本相加,其实也不是所有房子都一定赚到钱吧,有的更是亏钱,以后持有居住以外房子的成本会越来越高,甚至是入不敷出,所以说,现在高房价上买房,或继续持有居住以外房产就是灭顶之灾。不要总是幻想着买房或投机倒把赚钱发横财,房地产时代已经变天了,还是多想想房价下跌贬值后你赔的起吗?以后每年每月都要缴纳的房地产税、空置税等等税,你玩的起吗?不要再说房价下跌贬值后房子还在的傻话了,此时的房子已成为你亏不起赔不完也甩卖不了的负担和累赘,你真的输的起吗。现在有些人已经被套或被困的受不了,就期望政策放松和指望房价反弹?现在恐怕想都不要去想了,国家没有让房市像股市一样大跌或暴跌就已经是万幸了,长期回归理性是肯定的,以后不能投机炒作的房子,就意味着持续下跌和不断贬值,这也是大势所趋和必然。如果房地产和市场处在长期回归模式,后面再加上长效机制的围剿和各种各样新政的清剿,以及房地产税的清算,到时你会亏到被迫无奈的弃房断供,不然,你会一直赔下去,你还会像现在这样坦然吗?恐怕只剩崩溃和绝望了吧。有些地方的楼市看似人头攒动,销售场面似乎热血沸腾,实际上都是营销假象,因为受到国家楼市调控调整和政策影响,真正买房的人已经越来越少,除了有人凑热闹,无非只是在现场观望或看看风向而已,可能还有很多是房托,就被拍成视频或照片大肆宣传炒作,房子好卖又何必此地无银三百两。其实,这种打鸡血式的营销把戏,就是最后的末日景象,越是想演化出来这样的盛市和维持虚假局面,房价突发性大幅下降的风险就会越大,即便你现在买下来房子,后面也会是悲剧,所谓稳字也只能稳一时,一旦政策的大限来临,房价下跌就没有最惨,只有更惨。为什么现在法拍房和断供房突然越来越多了,二手房有价无市的房价被迫倒挂了,这都是过度疯狂投机恶炒后,导致高房价滞涨滞销的恶果,收入与租售比已严重背离,你以为高房价还能赚钱,但你以后卖给谁?这年头,无论是一二线城市的房子,千万不能再有占尽所有贪婪的念头,否则下场会很惨。对于拼命买房囤房投资投机的人来说,再赌下去就只有后悔莫及了,再撑下去还会更加惨不忍睹,你会输到负债累累或资不抵债,所谓的虚拟财富灰飞烟灭,后面抱着房子就只剩不断赔钱和缴税的结局,也许你会不见棺材不掉泪,不过,还是好好想想后果吧。为什么世界各国基本都是以租房方式生活,难到他们没钱买房,都是傻子吗?是人家不想在房子上花太多的钱,因为不值得,更愿意把钱用在自己身上和享受当下精彩人生,而不是做房奴一生,我们都不只是为了房子而活的,房子只是身外之物。我们为了非要拥有自己的房子,不惜代价的去买房,甚至用几十年债务和负担来偿还,每天活在还债的压抑和精神焦虑之中,承受着本不该的人生痛苦,即便住在天价的房子里,你觉得这样活的还有意思吗?不过是强颜欢笑给别人看而已。这就是为什么许多人现在似乎有房有资产了,但心底里却没有真正幸福感,或感觉活的太累的原因,因为我们几乎是在用毕生的辛苦和几代人的财富去买房子,虽然满足了虚荣心或改善了居住条件,却背负了沉重的生活负担和精神压力。以后房子会多的不再值钱了,房子上所谓的市值和价值都会无情的被蒸发,房价一夜之间损失几万几十万也不必大惊小怪,不要等到房价被腰斩了才知道什么是痛,也许坑的就是你未来的养老钱,这等于在惩罚自己。非要买房的观念正在改变…

房贷利率上浮,坚守的是住房不炒,稳定第一的原则

1这段时间我们看到的是央行一方面降准降息,保持对实体经济流动性的维持,一方面上调房贷利率,提供炒房持有成本,短期变现成本,多方面限制高杠杆炒房的操作,限制各种渠道资金流入楼市。一二线维稳,三四线继续去库存,避免大起大落才是软著路基础

2一方面是维持流动性,一方面各大城市也在降低入户门槛,拉人入户。各城市都在抢人,因为都明白房子不是数量多就好,而是人多才好,有人持续流入才能保持住房价的平稳,而不是部分到处流窜的炒房团在投机炒作,导致城市房价大起大落。现在不缺房子,缺的是人才数量,成熟的商业环境配套。

3如果是刚需不需要担心太多,如果是投资,注意自己的的杠杆水平和负债能力。不要过于看重房子的投资收益,多关注城市的商业产业布局,人口的流动情况。

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关键词: 房贷利率 购房者 购房 首套房