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“一铺养三代”沦为“一铺坑三代”,商铺投资

来源:https://www.tjyzj.com 作者:云顶娱乐 时间:2019-10-07 09:20

问:“一铺养三代”沦为“一铺坑三代”,商铺投资彻底凉了吗?

商铺投资并没有彻底凉,但是基本上已经凉得差不多了,十几年或者几年前投资一套商铺,那么在最近几年基本上都非常赚了,每个月都可以从商铺这里拿到租金,如果时间放长远一点,那么按照当下的租金水平,完全可以做到“一铺养三代”。

但是假如你现在投资一套商铺,那么真的是“一铺坑三代”,背后的主要原因还是因为每年的租金虽然高,但是除以投资的本金之后得到的收益率是非常低的,一般不会超过3%,这就意味着现在投资商铺得到的租金,甚至不如存在银行里面吃利息,所以才会有“一铺坑三代”的说法。

三十年河东,三十年河西,过去投资商铺留到现在的确非常赚钱,但是现在不能以过去的投资方法来跟风投资操作,过去投资赚钱,不代表现在投资也赚钱,投资的时间错了,也会出现两个不同的投资结果,一个是“一铺养三代”,另外一个是“一铺坑三代”。

但是基本凉了不代表彻底凉了,对于商铺来说,最核心重要的还是地段以及人流量等等,这直接决定了商铺的价值所在,如果趁机捡漏的话,说不定也可以得到非常具有价值的商铺,但是可能性则是十分小,并且也可能轮不到你。

现在对于做实体店的人来说,他们面临最大的问题就是租金的问题,一方面租金过高,这会增加他们的成本,而这些成本又会反映到商品的价格或者服务上面,所以实体店的老板们也会非常考虑租金问题,再加上现在的经济形势不好,下行压力比较大,还有实体店的冲击,所以实体店现在也非常考虑房租这样的成本问题。

整体来看,商铺未来的价格不会上涨,这也是因为房地产调控政策的存在,所以现在投资商铺,其实和投资房地产一样,都是买了不会不会继续上涨,商铺没了升值空间,而对应的租金也没有存在银行的利息高,所以现在的确不适合投资商铺。

在现在国内经济下行压力加大,以及实体店经营不利的情况下,尽量避免商铺这样的高风险投资项目,好的商铺很难寻找到,而且价格都超级高。

感谢邀请!!

一开始,有人买商铺,然后发迹后,一传十十传百,于是人人就开始觉得投资商铺是稳赚不赔的事。

殊不知,因为投资商铺失败的血泪史一点都不少。

商铺往往最值价钱的是在住宅区、学校、工厂、写字楼等周边的那些。

这些商铺投资的风险最低,这些地方有大量稳定的常住人口,居住、有人上班、上学,就必定有相关的生活需求,非常容易把商铺租售出去。

如果商铺的位置在出入口、可以照顾到几个小区的需求,这样成熟的地理位置,想不养三代都难。

但如果是位于商业中心、购物中心、专业市场、批发市场、各种主干道路两侧的就没那么好了。

比如位于商业中心的商铺,一般开门营业完全要依赖商场整体的项目的运作,如果商场关门,这类商铺也没办法正常营业,如果商场本身就比较少人流量,运作很差,那么这里面的商铺也容易烂掉。

所以整体依赖的是商场的运作程度,商铺主人很少话语权。

又比如是未进入成熟经营期的专业市场,前几年可能商铺价值很低,需要等到整个市场运作起来了(一般三到五年),后期市场旺起来了商铺才可能值钱。一旦市场失败,商铺的产权证书也可能变成一张纸而已。

所以后两类商铺投资以后,“一铺养三代”沦为“一铺坑三代”是非常有可能的。

加上纯商铺的土地使用权期限一般是40年,商住综合的则可能是50年,比起住宅交的税要高很多。

买家支付的契税、交易手续费、印花税等税费也算在成本里面。

按照国际上通行的标准,合理的商铺租售比应在1:250以内,也就是如果把商铺按现在的租金出租,在250个月(大概20年)内能收回房款才值得投资,但现在我们的商铺很多时候都需要300个月甚至更长的时间才能回本。

所以现在投资商铺不是不行,而是要比之前谨慎。

下图 小黄点 本人今年花1.6w一平买的店铺, 下面有具体规划, 在一个县城里, 我会亏本吗? 好担心

此一时彼一时,过去确实是一铺养三代,到了2019年已经是三代养一铺了。


天下没有不散的宴席,也没有可以经久不衰的投资项目。在房价持续上涨二十年后,房产的投资价值已经无限趋近于零,商铺更是没有投资的必要了。


商铺投资变凉是大势所趋,我们可以从如下多个方面来做分析:


一、房价持续上涨二十年,未来将是价值回归的阶段,大幅下降至腰斩或更低才正常

房价上涨时,投资房产能够获利,买涨不买跌的心理下买家觉得有利可图,因此更愿意接盘。一旦房价涨不动了,或者开始明显下跌了,买家就会持币观望,接盘的人会迅速销声匿迹。

如今的房价明显已经涨不动了,说是有价无市并不为过,再去投资商铺就纯粹是找虐了。


二、商铺流动性极差,过户税费远高于住房

商铺过户费高有目共睹,正因为如此,二手商铺出售难度更高。在房价持续上涨后,商铺本身价格已经非常高,加上过户税费,接手人要付出很高的成本,如果是贷款的话,月供足够租用两三个这样的商铺了。


三、网购冲击下,商铺的生意大不如前,未来租金下降会是普遍现象

房价上涨带动房租上涨,商铺生意变差一方面是网购冲击,消费者可以通过网上买到更加物美价廉的商品,另一方面自然是因为越来越高的租金使得实体店商品价格和服务价格持续上涨,逐渐丧失了竞争力。随着商铺生意变差,不赚钱的店主就会考虑不再租用,未来租金下降会是大概率事件。对于商铺投资者来说,投资商铺所能得到的回报就更低了。


四、各地商场倒闭的情况开始增多,商铺实质已经严重产能过剩

任何商品只要产量过大,市场需求跟不上的时候就会贬值,商铺同样如此。一方面新的商场和商铺源源不断进入市场,另一方面线下消费增速放缓,大饼不断摊薄,商铺的生意自然就会越来越差。既然有新的商铺不断涌现,希望购买商铺的人完全可以选择价格合适的新商铺投资,何必去购买二手商铺。


时代已经改变,房住不炒的大方向已经确立,商铺投资风光不再,有钱还是先存银行吧,如今确实没有太好的投资渠道了。

“一铺养三代”沦为“一铺坑三代”,现在的商铺投资彻底凉了。为什么呢?

一是电商的冲击,网络购物已经改变了我国消费者的购物习惯,再到实体店去购物的人是越来越少了,实体店的生意越来越不好做了。

二是房子越盖越多,商铺越来越多,面对大量过剩的商铺,是租不出去也卖不出去,只能是空置,住宅还能住人,商铺又不能住人,只能卖东西,如果不卖东西,使用非常不方便。

三是经济的下行压力下,各行各业赚钱越来越难了,人们消费的欲望在下降,消费者消费欲望的下降,直接导致实体店的生意不好做,大家都不消费了,实体店还怎么做生意。

四是人口下降的拐点出现,面对高房价和生活的压力,现在的年轻人结婚率的在下降,结婚后不愿意生小孩的人在增加,不愿意生二胎的家庭越来越多,这些都在影响消费,进而影响经济发展,谁还管商铺有没有生意。

所以,现在最后悔的人是购买商铺的人,现在的商铺在手里是租不出去,卖不出去,只能是“一铺坑三代”。

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民间一直有一铺富三代的说法。早期我国经济不是很发达,如果您在繁华地带有一个好的铺面,那么一直出租,当房东,旱涝保收,当房东。中国经过了40年的改革开放,到处都是商铺。商铺已经成为了不是稀缺的房产,更多的商铺租不出去,人烟稀少。那我国的商铺,为什么轮为一铺坑三代呢,我认为:

第一是我们的电子商务发展太过于迅速

以前我们的商铺可以做打字,复印,可以卖服装、卖鞋子,零食,卫生纸,杂货铺等等一系列的日常用品,甚至可以开连锁的服装店,现在这些全搬到互联网上了。所以商铺的功能越来越少。现在的商铺仅仅能开一些线下实体的服务项目:儿童娱乐、洗浴中心、酒店、住宿、餐饮等等。

第二,工作繁忙,人们没有时间去逛商铺

在北上广这样的城市,每天工作非常繁忙,所以大家的日常生活用品能用互联网解决,尽量在网上买,没有时间去逛商场,买衣服等等一系列的事情。

第三,商铺数量非常多

改革开放以前,一条老街能火爆几百年。而现在的商铺到处都是,凡是临街都可以开发成商铺,所以商铺的稀缺性时代已经过去了。

那么我们国家的商铺难道真的没有投资价值了吗?再也火不起来了吗?我认为不是,有两方面原因。

第一,互联网+,也就是新互联网时代,新零售时代

线上线下融合,我们拿着手机。在网上购物的时候还可以线下选购。那这样的时代来临之后,我们更喜欢在线下购物。

第二,纵观一些发达国家,人们在物质富裕之后更需要各种娱乐活动

线下逛街也是一种娱乐儿,不太喜欢在线上,没有体验式的购物,很多发达国家,比如日本。线上交易,电子商务交易都没有我们国家活跃。而线下的超市啊,商场啊,客流量非常大。就是因为大家在劳动之后,工作之余到商场购物也是一种放松。随着智能时代到来,人们的富裕时间就特别多,到线下购物也是一种休闲娱乐。

总结一下:短期看,商铺投资没有一个质的提升,很多大型卖场,小区周边人流稀少,商铺内的货物购买率都非常少。但从长远来看,商铺还是会占据我们生活中日常用品的最大供应的渠道,因为人们需要更多的休闲娱乐活动来填充自己的生活质量。


我是伯乐集团董事长李合伟,白手起家创业20载。主营餐饮,投资,教育(演讲学院)。我为《李合伟演讲学院》代言:全年龄段(成人,青少儿)的演讲学院,学习,合伙人,加盟找李合伟。关注我为您分享更多的人生感悟……

印度人喜欢买黄金,中国人喜欢买房,中国自古以来就有置业的传统,过去总是说一铺养三代,这也是人们为什么热衷于置业的原因,但是现在这种情况似乎在逐渐发生转变,商铺投资的风险在逐渐增加,一铺养三代已成为历史,之所以出现这种情况,我认为主要有以下几个原因:

一、城市商圈越来越多,商铺有些过剩:

以前之所以一铺养三代,那是因为以前城市规模小,人口非常集中,商铺非常有限,商铺是一种稀缺资源,而现在,随着城市化进程的推进,城市规模在不断扩大,商圈也越来越多,并呈现出严重过剩的现象,除了一些核心成熟的商圈,大多数边缘化的新建商圈成活率很低,出租难,出售也难,所以,很容易形成一铺坑三代的现象。

二、商铺价格奇高,租售比严重失衡:

随着房价的节节攀升,商铺的价格更是奇高无比,一般来说,商铺的价格是该地区商品房价格的2-4倍,有的可能高出了这个比例,而商品房的价格这几年有些地区已经涨了好几倍,商铺的价格更是让人望而兴叹,这无疑使商铺的泡沫越来越大,而出租的价格很难出现涨几倍的情况,这就使租售比越来越失衡,购买商铺的回报率越来越低,风险越来越大,目前商铺的回报率大都在5%-8%左右,与同金额的银行理财没有太大区别,但是风险却大不少,所以,现在投资商铺真的要谨慎~

三、电商的兴起,传统的门店销售模式逐渐没落!

随着电商的崛起,网购的人越来越多,愿意逛街购物的人越来越少,而商铺的租金却在年年上涨,这种剪刀差使门店经营越来越困难,门店销售日子不好过,购买商铺的房东们日子也不会好过!

以上是我的个人观点,仅供参考,欢迎大家留言讨论~~

开发商原先的商铺口号词就是“一铺养三代”,随着网商盛行以及楼市环境的改变,现在一铺养三代时代已经过去了,沦为“一铺坑三代”,至于商铺投资彻底凉了吗?

首先来分析一下“一铺养三代”沦为“一铺坑三代”,其实就是指之前不管是贷款购买商铺还是全款购买商铺,购买商铺之后是做生意或者出租都是有长期收益,产生一铺养三代的说法。但是随着现在各种因素的环境之下,因为不管是买房还是买商铺大部分人都是贷款买的,一旦贷款买的商铺没有价值的话,或者价值不高的话,把商铺出租出现的租金连贷款都还不上,还需要自己每个月垫钱进去还房贷,这就是一铺坑三代的说法,但不管是商铺是养三代还是坑三代都是以偏概全,所以不能用个例就来判断商铺投资彻底凉了,这个观点我是不认可的。

虽然现在的楼市环境已经发生改变了,已经变成不在是购买房子或者商铺都是赚钱的了,而且变的分化行情了;意思就是你买到有价值的商铺依旧还是能够实现“一铺养三代的”,反之如果买到没有价值的商铺确实是“一铺坑三代”!

而商铺的价值主要体现在商铺的地段所处位置,商铺附近的发展规划,商铺的附近的人流,以及商铺的租金情况等等综合各方面去考虑的,如果商铺租金有上涨空间,而且又不担忧出租不出去的商铺肯定是有价值的;类似商铺出租不出去,或者租金一年比一年低的,租金连贷款利息都不够的商铺,这种是没有价值的。

总之投资商铺一定要考虑周全,可以从以上三方面来考虑商铺的价值。

(1)商铺的收益率

商铺的收益率分为两块,其实就是商铺的价格是否有上涨空间;其二就是租金是否有上涨的潜力。

商铺收益率一般收益率能保持在6%以上的就说明这个商铺有投资价值,最起码要走过通货膨胀或者贷款利率,如果连这两个都走不盈,商铺收益率在1%~3%之间的都是属于没有价值的。

(2)投资风险评估

任何投资都是有风险的,没有稳赚不赔的买卖;所以投资商铺也是一样的道理,在投资商铺之前对于这家商铺进行一次风险评估,做个最坏的投资打算,如果连最坏的投资结果都能接受你才能去投资这家商铺,不然真会进去一铺抗三大的悲剧。

(3)市场需求量

商铺投资需要考虑这家商铺假如到时候转卖时候好不好,能不能转卖出去。同时也要考虑出租情况,假如出租不了的话,商铺附近出租率有多高等等这些都是需要考虑的,不考虑清楚得话,等买下商铺再来后悔没有后悔药了。

总之我认为未来十年还是以“一铺养三代”的思想去投资的话,一定要综合考虑很多因素。最重要是考虑楼市政策。

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一铺养三代放在今天,只不过是房地产开发商的广告宣传语,也是房地产商给大家挖的一个坑,跳进去,你就被坑了。

据统计,我国的房地产总值已经达到65万亿美元,折合人民币450万亿,比美国,日本,欧洲房地产的总值还要多,真是让人不敢想象。

如此巨额的财富是怎么来的呢?完全是炒出来的,毫无含金量可言。房地产已成为人们为数不多的投资标的,一堆堆砖头瓦块,竟然奇妙地成为了金融工具,且一发而不可收拾。

房价之高,泡沫之大已远远超过了人们的承受蒙了,居者有其屋已成为许多人的梦想。

尤其是商业地产,由于其更适合投资,更具有炒做性,房价更是没有最高,只有更高。于此同时也刺激房地产开发商不断加大投资,导致商业地产严重过剩。许多倾其所有买商业地产的人被套了进去。一铺养三代变成了一铺坑三代。主要原因如下:

1.商业地产严重过剩,导致房租越来越低,投资和收益极不相配。

2商业互联网代替传统商业,使得传统商业经营困难,商铺很难租的出去。

3.经济处于下行周期,各行各业都不景气,人们的收入普遍降低,导致消费受限,商铺就更难租出去了。

这样的情况什么时候结束不得而知,65万亿美元的地产也许需要两代三代,甚至四代五代来消化,一铺可能坑的不仅仅是三代!

以前投资一个商铺的回报率是比较高的,因为随着经济的不断发展,大家消费能力不断提高,所以市场对于商铺的需求比较大。因此前几年有很多人投资一个商铺,就可以一铺养三代。

然而时过境迁,最近几年随着电商的不断发展,再加上高房价的挤出效应,目前很多实体店铺经营情况并不乐观,店铺频繁关门,导致店铺频繁转让。

在这种背景之下,商铺的发展前景明显没有前几年那么好,甚至有些人在高位买商铺之后就入了坑,不仅商铺投资价值没有上涨,反而出现了亏损的情况。

那这是不是意味着投资商铺就凉凉了呢?我认为这是因地而异的。

首先在那些人流量大,而且地段好的商铺仍然要有一定的投资价值。



虽然最近几年实体经济并不太乐观,商铺的投资回报率也并不是很理想,但是最近几年仍然有一些城市繁华地段的商铺价格以及租金仍然在不断的往上涨。

比如根据中国指数研究院在7月16日发布的《2019年上半年中国商铺租金指数研究报告》数据显示,2019年上半年,中国15个城市受监测的100条商业街及100个购物中心平均租金环比均出现上涨,整体租金水平稳中有升。

2019年上半年,以15个城市100条主要商业街商铺为样本的百街商铺平均租金为每平方米每天25.6元,环比上涨0.72%,涨幅较上期扩大0.27个百分点;以15个城市100个购物中心为样本的百MALL商铺平均租金为每平方米每天27元,环比上涨0.62%,涨幅收窄0.06个百分点。百街、百MALL商铺租金环比均有所上涨。

分城市来看,2019年上半年一线城市租金环比上涨的商业街占比81.5%,环比下降的商业街占比3.7%,14.8%的商业街租金与上期持平。二线城市租金环比上涨的商业街占比65.8%,环比下跌的商业街占比17.1%,另外17.1%的商业街租金与上期持平。



由此可见,即便在当前很多商铺纷纷关门的情况下,在一些核心的位置,一些核心的地段商铺仍然有一定的增值空间。

而且未来随着我国消费水平的不断提升,随着中产阶级人群规模不断扩大,再加上有越来越多的人从房价的束缚当中解放出来,我相信我国的线下消费市场肯定会迎来一个爆发的时期。当然,这个消费爆发主要集中在一些精品消费以及个性化消费方面,这意味着一些中高端消费场所以及一些大型购物场所会成为消费的集中地,对应的这些地方的商铺就会有一定的上涨空间。

所以从长远的角度去看的话,我认为在一些核心的地段,投资商铺仍然会有较为可观的回报空间。

其次,对于那些偏远位置的商铺来说,很多城市投资就意味着亏损。



目前我国的消费市场正在不断升起,大家对消费的需求越来越高,而且消费更倾向于向那些大型商场集中。再加上我国电商越来越发达,购物越来越方便,时效越来越高,未来一些低端的,跟大家日常生活用品息息相关的产品将主要通过网购来进行,而对于一些体验式的中高端消费将主要集中在一些大型的购物广场,或者个性化的购物广场里面。

这意味着未来那些位置偏远的小商铺将没有太多的客流,因为客流已经被网购以及大型商场吸走,这样一来,这些商铺的生意将难以维持下去,最终不得不选择关门,到时候这些地段的商铺会难以租出去,甚至有可能出现租金下跌或者是商铺价格下跌的情况,所以大家投资这些地方一定要多加小心。

如果大家没有认清未来的趋势,盲目的去投资一些偏远地段的商铺,到时候吃亏的终究是自己,到时商铺不但没有升值,甚至有可能连租都租不进去,到时候自己就只能吃哑巴亏了。

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关键词: 投资 三代 商铺