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买房贷款时,银行让我选等额本息,为什么?是

来源:https://www.tjyzj.com 作者:云顶娱乐 时间:2019-10-13 15:00

问:买房贷款时,银行让我选等额本息,为什么?是不是被坑了?

虽然。看起来利息比较多。但银行的建议是对的。

10年我同事买房的时候都选等额本息。当时工资流水3000来块。月还1700。还30年。

到现在看。还好是选这个。不然一开始还近3000块。

按通胀。10年1700和现在3000比。哪个多呢?再过10年呢?

很多人只看到结果贵了10几万。但假如每年5%的通胀。就好比当年的1700占工资一半。现在是1/5。再十年,就1/10。所以。任何时候都不能看表面。而且。有钱不要提前还。我就是傻傻提前还的。不提前还我都多买一套了。现在卖掉一套白赚一套。所以,有钱用作别的。钱越来越不值钱。再过十年。我同事的远见是我不能比拟的。选等额本金银行也无所谓。就怕你条件不够贷不了。银行比你还想等额本金,就怕你贷不成功才帮你推荐。现在南宁最差工资也有三四千,像我同事还1700。谁都能还,但现在哪个贷款都还四五千。

等额本息还款方式,看起来很公平,实质就是一个坑。

为什么说是一个坑呢?原因很简单,所谓等额本息还款,在没有踏过这个坑之前,所有人都会认为,这是一个相对公平的,本金和利息都是一致的还款方式。

实际上,如果有过提前还款教训的人就知道,所谓等额本息还款,一旦提前还贷,前面所还的款,大多是利息,且提前越早,受到的损失就越大,利息可能占已经还款金额的7成以上。这也意味着,提前还款就会让银行赚取大量利息,而借款者则基本没有偿还。

也正因为如此,如果家庭经济条件还好,收入也比较稳定的居民,有可能提前还贷时,在购房千万不要选择等额本息偿还方式,避免被银行宰得鲜血淋漓,还不知道为什么。

一条经验是,凡是银行意图推荐的方式,都不要采用,而选择自己认为比较好的方式。因为,这些年的实践证明,银行是不可能站在消费者的角度考虑问题的,而是会设计很多很多的坑,让消费者踩踏,且不知道为什么会踩踏。

这就是银行的高明之处。

评论员门宁:

当然不是被坑了,你应该感谢银行。

很多人对贷款利息有厌恶感,认为还的利息越多,自己就吃了越大的亏,而等额本息比等额本金需要偿还的利息更多,因此有人会以为等额本金更划算。但实际上呢,无论等额本息还是等额本金,你的贷款利率都是提前确定的,对于银行来说差别并不大,没有通过让你选等额本息的方式多赚你钱的情况。

之所以等额本息的利息总额要比等额本金的利息,主要是因为等额本金前期还款多。我们以从银行贷款100万,利率较基准利率上浮10%,总共借款20年计算,结果如下:

第一种是等额本息的方式,每月还款6816.89元,20年下来总共需要支付636054元利息。第二种是等额本金的方式,第一年每月需要还款8500元以上,20年总共需要支付541245元利息。乍一看选择等额本金能省近10万的利息,但仔细一想你就知道,你最初还款的金额多呀!你还给银行的钱多,占用银行的资金就会减少,支付的利息少是应该的。就像你借给朋友1万块钱,第一天还你9999元,一年后还你1元,与第一天还你1元,一年后还你9999元的利息不同是一样的。

所以银行并没有坑你。

现在房贷的利率大约是5.4%,说实话这个利率非常低,你几乎找不到更便宜的借款途径了。并且国内一直保持了温和的通胀环境,你的负债会被通胀逐渐冲淡,所以我一直认为房贷应该选择最长期限,最大金额,等额本息的方式。

买房贷款时,银行让我选等额本息,为什么?是不是被坑了?等额本息和等额本金是房贷的两种不同还款方式,每种还款方式都各有优劣,购房者要根据自己需求去选择,适合自己才是最好的。

一、等额本金总利息比等额本息低,贷款100万,利息少支付21万利息

从房贷支付的总利息角度来看,等额本金支付的利息比等额本息的利息要少很多。

我们以100万房贷,5.39%房贷利率、贷款30年进行测算:等额本金需要支付81万利息,等额本息只需要支付102万利息。同样是100万的房贷金额,等额本金比等额本息少支付21万利息。

为什么等额本金比等额本息的利息少那么多了?

等额本金在每月还款之后,只对剩余没有偿还的本金计算利息,而等额本息则是对剩余的本金和利息一起计算利息,也就是说没有支付的利息一样要计算利息,俗称"利滚利"的计算模式。


二、等额本金比等额本息月供压力大,月供比等额本息上涨30%,11年后的月供才能达到等额本息的水平

等额本金的月供是不稳定的,每月偿还金额会逐月递减。但是这个递减幅度非常小,只有十几块钱左右的波动。

我们以100万房贷,5.39%房贷利率、贷款30年进行测算:等额本息月供是5609元,等额本月供是以7269元开始递减,比等额本息月供上涨了30%,并且短期内无法缓解,一直到134个月后,也就是11年后才能递减到等额本息的水平。


三、等额本息资金杠杆能力比较强,同样的月供贷款金额超过等额本金的30%。

两种贷款方式相比,等额本息杠杆能力强,能用少量月供贷到更多的资金。

我们以100万房贷,5.39%房贷利率、贷款30年进行测算:同样7200左右的月供,等额本息可以贷款130万,等额本金只能贷款100万,贷款总金额上涨了30%。

四、等额本金前期偿还本金占比比等额本息大,提前还款总金额会小。

从提前还款角度,等额本金偿还的利息和本金更少。因为在前几年偿还贷款时候,等额本金每月月供偿还本金的部分比等额本息占比大,要知道当购房者提前还款的时候,只要支付没有偿还的本金就可以,后面由于没有借钱,利息不用计算。等额本息前期偿还的钱大部分用于偿还利息,最后剩余本金肯定比等额本金多。

我打个比方便于大家更好理解:

等额本金:购房者贷款100万,前期偿还是二十万月供,其中8万用于偿还本金,12万用于偿还利息,提前还款购房者需要偿还92万本金就,最终购房者支付给银行112万

等额本息:购房者贷款100万,前期偿还是二十万月供,其中4万用于偿还本金,16万用于偿还利息,提前还款购房者需要偿还96万本金,最终购房者支付给银行116万

通过上面例子,我们可以清楚看出等额本金最终偿还额比等额本息少。

总结:等额本金适合经济实力强,准备提前还款的购房者;等额本息适合前期收入不高,无力承受高压力月供的年轻购房者。

等额本金:此种还款方式无论是长期贷款还是提前还款都会节省大量利息、本金,唯一的缺点就是月供压力巨大,前期月供高出等额本息月供30%,十一年以后才能降到等额本息的月供水平。这种还款方式比较适合能承受较高月供压力、并且准备提前还款的购房者。

等额本息:等额本息虽然利息较多、偿还金额较多。但是有一个最大优点,就是用少量月供撬动大量贷款,同样的月供贷款额度比等额本金高出30%。适合那些前期收入不高,无力承受高月供压力的年轻购房者。


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买房是人生大事,在当前房价高企的环境下,能够一次性全款买房的都是土豪,作为普通芸芸众生的我们,只能选择贷款买房。而贷款买房,不可避免就要遇到两种还款方式,一种是等额本息,一种是等额本金,不过等额本息与等额本金各有利弊,没有坑不坑的问题,只有是否适合你的问题。

等额本息

所谓等额本息,也就是每个月还款金额一样,不管你是选择20年贷款期限,还是选择30年贷款期限,从头至尾,只要贷款利率不调整,还款金额永远不变。

我第一次买房时,还是个小白,对于贷款,那是“七窍通了六窍 —— 一窍未通”,根 本就不知道什么等额本息和等额本金还款法,只是按照银行的要求填写贷款合同,银行工作人员也没有告诉我可以作出不同的选择。

尽管后来我知道了还有一个等额本金还款方式,但我还是不后悔,即便银行工作人员告诉了我,我还是会选择等额本息还款法,理由无他——囊中羞涩耳!

等额本金

前两年,我第二次购房。

那时我已经工作几个年头了,对于人情世故、社会规则等等都有了深切的了解,再也不是那个懵懂的小白了。这次购房,我是公积金贷款,虽然工作人员也没有提醒我还有等额本金还款法,但是我主动提出要求采用等额本金还款法,因为我和妻子公积金账户每个月的收入远远超过了还款金额,剩余部分还可以覆盖掉第一次购房时商贷还款额。

孰优孰劣

从你我的经历来看,既然银行推荐贷款人采用等额本息还款方式,那说明在他们看来,这种方式更为有利可图,否则为什么他们不推荐采用等额本金法呢?

同样是100万元贷款,按照基准利率4.9%、20年贷款期限计算,如果是等额本息还款,每个月还款金额为6544.44元,支付利息总额为570665.72元;如果是等额本金还款,首月还款是8250元,逐月递减17.01元,支付的利息总额为492041.67元。二者总利息相差78624.05元。

由于等额本金还款前期还款金额比较多,对于收入较低的家庭来说还款压力比较大,即便咬牙还款,但也会影响正常的生活。我们买房是为了改善生活,如果整天勒紧裤腰带过日子,那就没有意思了。

从上面的数据来看,20年的时间,利息也就多了不到8万元,平均到每年也就是不到4000元。从通胀的角度来看,货币都是在不断贬值,所以长期来看,等额本金与等额本息并无太大区别。

只选对的,只选适合自己的!

很多人在购买房子贷款的时候,都面临一个重要的选择,就是选择“等额本息”还是“等额本金”的还款方式,那么,这两种方式有什么不同呢?

两者还款方式不同

等额本金又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言,总的利息支出较低,但是前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。

等额本息又称为定期付息,即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息,其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。由于每月的还款额相等,因此,在贷款初期每月的还款中,剔除按月结清的利息后,所还的贷款本金就较少;而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少,每月所还的贷款本金就较多。

使用的人群不同

1、等额本金法因为在前期的还款额度较大,而后逐月递减,所以比较适合在前段时间还款能力强的贷款人,当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式,因为随着年龄增大或退休,收入可能会减少。

2、等额本息每月的还款额度相同,所以比较适宜有正常开支计划的家庭,特别是年青人,而且随着年龄增大或职位升迁,收入会增加,生活水平自然会上升;如果这类人选择本金法的话,前期压力会非常大。

其实无论哪种还款方式,大家只要这么去想,去计划,你都不会吃亏:

首先,你在银行是长期借款,银行提供了便利,还款期满,你得到一套房。

其次,银行借款成本并不高,目前看不到百分之五,而很多企业贷款比这个高多了,民间借贷甚至超过百分之十,如此自己是不是还算划算。

最后,银行还提供了不同的还款方式,大家可根据自己情况进行方式选择,而且还可选择提前还款,其实还是挺人性化的。

各位都选择的什么样的还款方式呢?

大家都知道,如果我们贷款买房申请贷款,会有等额本金或等额本息两种贷款方式的选择。银行一般建议我们选择等额本息,这是为什么呢?

首先让我们看一下等额本金和等额本息的,两种还款方式的区别。

假设按照贷款100万元,利率4.9%,分期30年还款计算。

如果选择等额本息还款,我们每月都需要偿还5307.27元的本息,30年不需要变化。但是如果选择等额本金还款,第1个月需要偿还6861.11元,比等额本息多出1500多元,负担要重的多。这样一看,银行也确实为我们考虑,为了减轻负担嘛。

但是,如果我们分析利息的话,等额本金还款只需要支付银行73.7万元的利息,而等额本息需要支付91.06万元的利息。等额本息能够给银行赚取的利润更多。

另外,根据实际经验,很多人慢慢有钱了之后都会选择提前还款。等额本息还款的时候,一开始偿还的主要部分都是利息,能够让银行利益最大化。等额本息还款并不是说时间过半,还款过半的。实际上我们还银行一半时间以后,往往剩下的本金还有超过60%。

银行本身吃的是利差,房地产贷款又是银行贷款中的优质贷款,银行巴不得额度减少的越慢越好。如果政策允许的话,可能会出现永续贷款,只需要偿还利息即可。


当然,等额本息的优点也不要小瞧,它有很多优点。它能够最大限度的降低贷款对现在的影响。大家都知道我们经济社会在不断发展,与之伴随的是通货不断膨胀,人们在未来还款的话,是现在的金额但不是现在的价值了。

另外,大家的收入在不断提高,如果将现在的负债拿到未来偿还,可能压力就很小。因此拖得越久,人们偿还贷款越容易。比如现在的年轻人刚入职,可能每月也就三四千元的工资,等他们逐渐成长起来,国家经济状态越来越好,他们每年挣几十万也是有可能的。这种情况下原先的负担就相对变小了很多。他们贷款初期可以省下更多的钱享受生活或者提高自己,对他们也是有好处的。

还有一些人可以把贷款拿去做投资,只要能够超过贷款利率,实际上就是有利可图的。比如还房贷的利息是5.8%,而我们投资或者借贷的收益是10%,很明显还是少点儿还房贷划算。

不过,年轻人最怕的还是失业,一旦没有足够的储蓄失业的话,很有可能导致还款困难,甚至房子都有可能被拍卖。因此,一些专家说,年轻人过早买房就放弃了梦想,早早过上中年人乃至老年人的生活,那也是有道理的。

等额本金还款,主要还是适合未来我们收入有可能减少的情况。另外,等额本金还款虽然刚开始负担重,可实际上总体来看,我们偿还银行的利息要少得多。

综上所述,银行工作人员推荐我们选择等额本息有一定的道理,但是个人还是根据自己的情况选择的好。

买房的时候,往往银行会推荐等额本息的还贷方式。这是为什么呢?因为等额本息的月供还款的方式,银行方面收到的利息会偏多一些。那么,在买房的时候,银行让选择等额本息,是不是被坑了呢?也并不是,这就需要看购房者自身的需求。怎么讲?

一、了解了解等额本金与等额本息的区别:

1、等额本金是怎么回事?简单点说等额本金就是每个月偿还同等金额的本金,然后相加需要每个月产生的利息。因为每个月还款的本金是固定的,随着时间的推移,贷款总额也会减少,利息呈现也就会是减少。

也就是说,每一个月还款的额度不同。第一个月还款的额度最大,最后一个月还款的额度最少,因为贷款的总金额在减少所需要偿还的利息越来少,而本金从一开始就设定好了。

这种还款的方式,开始时需要偿还的利息大,时间越靠后还款的压力也就会越小。因为房贷一般会是20年、30年的时间,利息方面要比等额本息的还款低。

2、等额本息是怎么回事?也就是每个月还同样额度的金额,就是等额本息。其是将还款期内所产生的所有利息然后平均至每一个月需要偿还的额度。

也就是说,从一开始就设定好了每个月需要还款多少,第一个月与最后一个月的还款额没有改变,等额本息的还款利息要大于等额本金的还款方式。通常被银行所推荐。

下图中可以看到等额本息与等额本金还款方式的不同,利息、每月偿还本金的方式不同。

二、等额本息的还款方式更为合适。

两种还款方式各有利弊,不见得等额本金贷款期内还款的利息少于等额本息就绝对质优。为什么?

等额本金的还款方式,在开始时偿还总资金的利息,也就是说这个时候的利息是最高的,只能通过时间的推移、偿还资金的增加而减少偿还的利息。

那么,等额本息呢?等额本息是将所有的利息摊平至每个月与本金相加,得到的每月需要偿还的本息。也就是说,最开始偿还时,压力要小于等额本金,偿还的额度低于等额本金。

这对于还贷而言,开始购房时已经拿出来很多的资金,利用等额本息的还贷方式,能更好的为自己解压。虽然说总利息增加,但是压力减小了很多。

三、银行偏爱于等额本息的还款方式。

因为很多购房者喜欢中途将贷款还清。从国外的贷款方式来看,中途违约是需要缴纳罚金的,但是在我国并没有这种情况。银行只能是建议将房贷期限执行完,如果存在提前还款的情况也会去提前执行。

那么,在这种情况下,等额本息对于银行就有两大优势:

1、等额本息的还款方式所产生的利息要多于等额本金。以100万贷款30年为例,在4.9%的房贷利率水平下,等额本金的房贷利率是737041.67元,而等额本息则为910616.19元,二者相差仅20万元。这种方式从银行创收的角度讲,需要偿还的利息会多一些;

2、很多投资者期望能够中间时间,有充足的资金的时候偿还清贷款资金。如果是等额本息的均算方式,很明显银行会吃大亏。所以在计算的方式时,等额本息的本金是越往后占比越大,而利息呢?是越往前越多。对于以后违约,银行会有利一些。

四、不管是等额本息还是等额本金,适合自己才是最适合的。

对于贷款而言,不管是等额本息也好,等额本金也好,重要的是适合自己。等额本金的初期还款压力大,如果前期资金较为困难,等额本息也就适合。如果前期资金不紧张的情况下呢?等额本金也就更加适合。重要的是适合自己,没有说银行去坑谁,在贷款的时候工作人员也会将两种月供有所讲解。

总结:等额本息对于银行而言更有利,不管是利息还是未来中途还清贷款,均为有利。对于房贷者而言,重要的是合适,以及更好的降低自己月供的压力。

作者不易,多多点赞,十分感谢!

房贷还款方式只有等额本金和等额本息。单纯从银行角度来说,等额本息的还款方式确实更加有利于银行。主要有四方面的原因:

在还款前期,客户还的主要是利息,本金只占一小部分。客户提前还款,银行也能收取不少利息。
如果从头到尾,客户都按还款计划来,客户要付的总利息会高于等额本金的还款方式。等额本息每个月还款金额一致,后续如果客户咨询还款金额,方便解释。对于客户经理来说,等额本息的贷款相对于等额本金产生的利润比较高,客户经理的绩效也相对多一些。

如果站在客户角度来说,其实这个还款方式对客户也有很明显的好处,主要有以下几点:

与等额本金相比,前期还款压力相对较小。不至于买房之后,生活水平急剧下降。对于首付也是借的人来说,尤为合适。等额本息每月的还款金额都一样。方便客户记忆每月的还款金额,不至于因为记错还款金额,而影响客户征信。等额本息前期还的利息少本金多,这说明客户尽可能多的占用客户资金。这对于需要资金的做生意的人来说,比较有帮助。

房贷的另一种还款方式等额本金就一定十全十美吗?我看未必,它具有以下特点并不是特别好。

银行在审批贷款时会审核收入负债比,也就是每月还款金额不能超过月收入的50%。等额本金前期还款金额比较高,有可能会超过这个比例。在这种情况下,你要么降低贷款额度,要么变更还款方式为等额本息。等额本金前期还款金额比较高,因为每月还的本金是一样的,利息跟着总本金的减少而逐月减少。这样会给资金不多的客户带来较大的还款压力。等额本金的还款金额虽逐月减少,但如果卡着金额存的话,每月都需要查看还款计划,容易出错。

总结:

两种还款方式哪种好,各有各的说法。我认为还是要看借款人的具体情况来进行评判。我也不认为题主就一定被坑到了。

银行研究僧,你学习,我也跟着学习!

坑,这个词用的不太恰当!不过,除非客户“强烈”要求,很多银行都会默认采用等额本息的还款方式,究其原因,无非就是以下几点:

等额本息,银行能获得更多的利息

相比于等额本金而言,无论客户是否会选择提前还款,等额本息,银行得到的利息会更多!举个简单的例子,100万元房贷、基准利率,等额本息还款,每月需还款5302.27元,总支付的利息为91.06万元;而采用等额本金的还款方式,首月还款6861.11元,以后每月递减11.34元,总利息为73.70万元。

两者对比,我们可以看出,等额本息比等额本金,30年还款要多出17.36万元,这可都算是银行未来的收入,当然哪种方式的利息越高、对于银行越合算啊!

等额本息更易被客户接受

等额本息,每月还款额固定,还款金额较小、还款压力较低,客户比较容易接受;尤其是在房贷利率比较高的情况下,等额本息前期的还款压力要小很多!

还以上面的例子来说,等额本金的首月还款额比等额本息要高出1564.84元,对于刚支付完买房首付,接下来又要安排装修、资金比较紧张的购房者来说,等额本息前期还款压力要小一些,更容易接受!

贷款人,收入(或银行流水)不足以办理等额本金贷款

办理房贷,银行会结合个人的收入情况(银行流水或收入证明)来综合确定,哪种还款方式更适合!银行通常会要求贷款人证明自己的收入,在满足日常生活的前提下,还能有充足的还款能力!

现如今,主要是看贷款人的银行流水(6个月或更久),需达到月还款额的两倍以上才行;而在之前,单位开具个人收入证明,也是可行的!而如果月收入不足13722元(≥6861.11元×2)以上,那么也就只能选择等额本息的还贷方式!

总之,房贷采用等额本息的还款方式,应该不能算是银行“坑”你,只能说,银行在规则可允许的范围内,结合购房人的实际情况,替你选择了更为“合适”的还款方式罢了!

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