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住房贷款已经贷下来了,也开始还贷了,如果银

来源:https://www.tjyzj.com 作者:云顶娱乐 时间:2019-10-20 15:00

问:住房贷款已经贷下来了,也开始还贷了,如果银行贷款利率降了,房贷会随之减少吗?

感谢邀请

如果银行贷款基准利率降了,房贷计算也会随之下降。

目前我国的房贷基准利率是4.9,上浮10%-30%不等,很多人都有疑问,如果后面利率下降了,月供会减少吗?

目前我们的房贷利率基准4.9很少变动,以浮动利率为主。

房贷利率下降,分为两种情况:

一 央行调整基准利率,房贷利率也会随着调整。

如果央行调整基准利率,那么房贷利率也会跟着调整。举例:如果办理房贷时,基准是4.9,利率上浮15%,那么你的实际利率就是5.635。

如果到第二年,银行的基准利率下调到了4.6,那么你的房贷也会跟着调整,那就是基准4.6,上浮15%,上浮部分是不会调整的,你的实际利率是5.29。

当然对于调整时间的不同,银行规定也是不一样的,目前主要有三种时间节点:

1 每年的一月一号调整。例如央行的基准利率调整时间是2018年8月10号,那么你的房贷的调整时间是在2019年元月一号。

2 次月进行调整,这种情况一般是在央行调整基准利率之后的次月进行调整。

3 满年度合同月进行调整,例如你的房贷是2017年7月10号签订的房贷合同,央行在2019年9月调整利率,那么银行会在2020年7月还款日时调整你的最新利率。

央行基准利率的变化,对于房贷利息的影响,只会对于未还部分的利息的结算有变化,对于已还部分则不受影响。



二 银行自己调整利率。

我们办理房贷的时候,利率都是以签订合同当日的基准利率为准,银行会在此基础上进行上浮或者下浮,一旦合同签订了,那就是固定的了。只要央行基准利率没有调整,不管银行房贷利率怎么调,购房者的房贷利率是不会变的。

例如你在办理房贷时,基准利率是4.9,上浮10%,实际利率就是5.39,如果央行的基准4.9不变,即使房贷银行的政策发生变动,你的房贷利率也是不会变化的。

你在签订房贷合同的时候,无论你的上浮10%还是下浮10,如果央行的基准利率不变,你的房贷是不会发生变化的。

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我不是银行专业人士,不过自己就刚刚办理了房贷,利率是5.88(真心羡慕那些4.9,甚至打折的),但是我的贷款合同上有一条写着,如果国家贷款基准利率进行了调整,那么银行会在下一个年度进行响应的贷款利率调整,我对这句话的理解就是只要国家基准利率调整了,银行就会随之进行调整,但是国家基准利率4.9是不是很难变动。

假如房地产市场重回低迷期,各大开发商为了套现分分降价,各种优惠政策,同时银行也会降低利率,甚至打折,但是国家的基准利率4.9不变的话,之前贷款买房的人的房贷利率是不是仍然不会变动?


住房贷款利率贷下来后,除非央行下调基准利率,否则房贷利率就不会改变。银行修改贷款利率不会影响之前已经贷下来的贷款,因此银行下调贷款利率的话,房贷也不会随之减少。

基准利率调整对房贷的影响

我们在办理住房贷款的时候,贷款合同中一般都会有明确的一条条款:在本合同有效期内,如遇国家调整利率,从调整之日起,乙方即按调整后的贷款利率计算利息,这里所说的“国家调整利率”指的是中央人民银行调整基准利率。

比如,你之前按照基准利率4.9%贷款买了房,已经在正常还款了,此时,央行政策调整,将商业贷款基准利率由4.9%上调至5.9%,那么你的住房贷款利率也要相应地调整为5.9%。也就是说,基准利率变化,你的房贷利率就一定会跟着变化,因此会对你的月供额和支付的利息产生影响。

银行跟客户签订贷款合同时,一般会约定一个上浮或者下调幅度,比如上浮15%,这个调整幅度是在基准利率的基础上调整的,而且每家银行上浮和下调的幅度都不是完全一样的。

而如果你原本的贷款利率如果是有上浮或者下调的话,在遇到基准利率调整时,也会在新的基准利率的基础上按照你之前与银行约定的调整幅度进行调整。

比如,你之前的房贷是基准利率4.9%下调10%到4.41%,而基准利率提升为5.9%之后你的房贷利率也会在新的基准利率5.9%的基础上下调10%到5.31%,简而言之就是:基准利率是可以调整的,银行给你的上浮和下调幅度是不可以调整的。


银行调整利率幅度对房贷的影响。

银行跟客户签订贷款合同时约定的上浮或者下调幅度一经确认不会改变,无论后续银行怎么调整上浮和下调幅度,都不会影响已签订的贷款合同利率。

比如,你之前签订贷款合同时是执行基准利率4.9%,无上浮和下调,而现在银行执行优惠政策,下调贷款利率10%到4.41%,那么此时你依旧按照4.9%的利率进行还款,并不会因为银行下调利率而减少房贷,因为基准利率没有变化,而你之前跟银行签订的合同是无下调的。

简单来说就是,影响房贷的是基准利率而不是银行的调整幅度,你已经签订的房贷只会受基准利率的变化而变化,不会因银行对基准利率进行的上浮或下调幅度调整而产生影响。

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房贷本金,不受利率变动影响,但你每年还的房贷利息,是会跟着利率变的。


房贷利率是怎么来的呢?先是央行规定了基准利率,各商业银行批给你房贷的时候,在这个基准利率的基础上,决定要不要给你浮动,浮动多少幅度。


每个人的贷款额、职业、征信情况等情况不一样,每个银行的资金成本不一样,决定了不同的人,在不同的银行,拿到的房贷利率就会不一样。


比如你的朋友,在那家银行拿到的房贷利率,是基准利率上浮10%,按照今年的基准利率4.9%,就是5.39%。


你在这家银行拿到的房贷利率,是基准利率上浮20%,今年你的房贷利率就是5.88%。


这个10%、20%的浮动比例,一旦在合同里确定下来,就不会变了。


变的只有基准利率。


基准利率只有央行有权调整,上次调整还是在2015年10月。


有房贷合同的,可以找出来看一下。


房贷合同里都会写明,当年的利率通常在是年初调整,元旦之后的那个工作日,浮动比例变化。


如果上一年,央行没有调整基准利率,那么这一年,你的房贷利率就不会变,利息金额自然也不会变;


如果央行上一年调整了贷款基准利率,你房贷利率也会跟着变,利息金额自然也是要变的。

这个问题其实很简单。主要就是看你的房贷合同是怎么约定的!

目前对于房贷利率的调整当时主要有两种:

一种是如果遇到央行利率变化,从第二年1月1日起调整利率。

另一种是如果遇到央行利率变化,从下个月开始调整利率!

据我所知,目前银行大多采取第一种,也就是一年更新一次。因为对银行来说这样更方便,遇到短期内多次利率调整的话,不用频繁更新系统,给你重新算月供。

不过,如果你确实要选择第二种方式,那也是可以和银行协商的,银行会不会同意就难说了!

至于说哪一种方式好?那得看什么时期。

如果利率在加息通道中,并且预计未来还要加息,那显然第一种利率调整方式好,因为今年内你无论加多少次息,我的房贷利息都暂时不会增加,至少等到明年才会变化。

而如果是降息通道的话,那就要第二种方式划算了。因为这样可以使得你能在最快时间里享受到利息的减少!

目前,其实从2015年10月份开始,央行的利率就一直没变化过了。不过,随着美联储的降息,央行很可能会跟进,国内利率也进入降息通道,所以目前来说,可能第二种“下月调整”的方式更划算!

至于很多人说的利率上浮或者打折问题,这个是银行的优惠政策,一般在申请房贷时享受什么优惠,就一直是什么优惠,并不会改变!

还是本月起银行贷款利率实施了新的机制,简单说就是贷款利率不再简单参照央行基准利率,而是要真实反应市场资金的供求关系,要参考圈定的18家银行在银行间拆借业务的利率。但是根本日前央行副行长接受采访时的说法,考虑到房地产调控的需要,房贷业务的利率,并不会按着这个利率调整,所以这块也没有影响。


住房贷款合同签订的时候,大家要仔细阅读,如果发现不合适的内容,就要及时指出。最简单的,就像国家银行贷款利率调整该怎么办?

目前,国家的五年期以上基准贷款利率是4.9%,银行根据资金成本情况确定贷款的利息。

有的时候是优惠利率,比如六折、七折,有的时候是提升利率,比如1.1倍,1.2倍。

六折就是指在基准利率上打六折,相当于贷款利率是2.94%,像这样的优惠利率,已经接近住房公积金贷款利率了,只听说过,没有见过。

现在很多银行能够贷出的贷款利率都是1.15倍以上,不管是首套房还是二套房,二套房甚至会更高,相当于5.63%的利率。

如果我们基准利率下降,是不是应当调整还款的金额呢?

一般来讲,我们要看贷款合同中有没有这样一条:在本合同有效期内,如国家调整利率,从调整之日起,乙方即按调整后的贷款利率计算利息,同时书面通知甲方和担保单位。

如果有这样一条,就说明我们要按照调整后的贷款利率计算利息就可以了。

不过如果我们贷款是1.15倍的话,相关协议一般是乙方即按照调整后的1.15倍贷款利率计算利息。

其实,如果想减轻负担,比如我们一开始就是为了买房,承担的是1.3倍的贷款利率。

等待市场资金宽裕的时候,出现七折八折的利率优惠时,可以选择转换贷款合同。不过一般需要付出相应的手续费。

为什么可以呢?因为我们按揭贷款都有提前还款协议。如果我们提前还款的话,银行就失去了这么一笔优质的贷款。房贷都是优质贷款,大家都该知道。

当市场出现七、八折贷款优惠的时候,很明显,还款人不会继续承担高额的负担。

比如贷款100万,30年等额本息按揭贷款,如果是八折基准利率,每月还款4728元。而1.15倍基准利率,每月还款是5762元,相差1034元。不提前还款的,真是傻瓜。

而且,本身银行为什么会提供七折八折贷款优惠?还不是因为放款难吗?好几个银行的业务员都表示过,一旦贷款政策松下来,可以调整按揭贷款合同。

所以,我们国家的货币金融政策,直接决定了我们供养房子的负担,这就是大家买房的指挥棒。在国家出台促进住房按揭贷款的优惠利率政策时候,买房是最合算的。不过未来几年,真的很难会松下来。

首先,恭喜你跨入了有房一簇。现在买个房确实不容易啊。如果有住房贷款已经贷下来了,也开始还贷了。如果银行贷款利率降了,房贷也会随之减少的。

大部分的房贷是与银行贷款利率挂钩的。不仅我国是这样,别的国家也是这样的情形。因此,每个国家对加息或是降息都是很谨慎的态度。一定是经过完整的评估才敢出台政策。否则的话,利率会影响到很多人的生活。特别是房贷。

当然,在具体执行过程中,有的地方会执行上浮或是下浮10-20%这样的区间。如果出现这样的情况,就要根据具体的银行政策来执行了。比如现在银行货款利率降了,但是,你的房贷条款中原来已经有下浮了,随着房贷利率的下降,并不一定会下降。这是地方银行在执行过程中的差异化。对于大部分的房贷而言,只要银行贷款利率降了,还的利息也就少了。本金维持不变的情况下,总的房贷也会随之减少。

最近问答点赞好少啊,虽然行情不好,但还是希望多多帮忙点赞哦,谢谢!看完点赞,腰缠万贯,感谢关注!

作为一个财经工作者,我告诉题主,这个问题在与银行签订购房贷款合同时,就已载明,通常是从央行贷款基准利率调整的下个月开始。

这似乎让一些人感觉自己吃亏了,央行降低基准利率,商业银行没有跟着下降,其实这是一种错觉,央行基准利率下降时,可能贷款人是吃了点亏,但如果是央行基准利率上调,那么贷款人就肯定沾了便宜。

还有两种情况,可能对购房贷款者不会产生多大的影响,比如购房者贷款者享受的是9折、8.5折利率的话,如果央行基准下降10%或15%,则房贷者的利率不会下降,商业银行取消优惠利率就是了;如果购房者在购房时上浮了贷款利率10%或20%,如果央行基准利率下调,商业银行大不了取消上浮,对购房贷款者来说,依然影响不会太大。

从当前看,无论房贷利率下调还是上调,其实银行都算得好好的话,个人永远无法能够算赢银行,这些问题其实不用过多的纠结,应该努力挣钱,把房贷尽快还清才是正事,贷款还清了,就与你没有关系了。

恭喜你已经买房了,你这个肯定是商业贷款了,商业贷款的利率现在都高,基本上都是5.39以上,6点几的银行也有,这个是在央行规定的基准利率的基础上上浮的,但是每个房开合作的银行都不一样,银行不一样,利率也就不一样

目前我国商业银行执行的贷款利率都是在基准利率的基础上进行一定幅度的上浮(比如基准上浮20%),在我们的贷款合同中对于利率的变动约定,仅有这一条:如遇到国家基准利率的调整,则下一年度开始,执行新的基准利率。合同中没有对于上浮比例调整的约定,也就是说,这个上浮比例一旦确定,你就无法更改了。

你买房时,在银行签订的贷款合同上面签订的你每个月还款多少,以后就是多少,不会因为基准利率下降或者上升而改变!

房贷利率的构成

目前我国房贷利率主要由两部分:一是中国人民银行发布的基准利率;二是商业银行的上浮比例。

基准利率

基准利率系由中国人民银行(央行)发布及调整,其余任何银行均权限更改基准利率,基础利率上浮,相应的你贷款利率会跟着上浮;反之基准利率下调,你的贷款利率也会跟着下调。

举个例子:目前我国五年期的贷款基准利率为4.9%,假设2019年6月1日你在A银行办理一笔20年期的房贷,贷款利率为基准利率上浮10%,则你的贷款利率为:4.9%*1.1=5.39%。如果2020年,央行把基准利率调整为4.8%,那么你的贷款利率就变为:4.8%*1.1=5.28%;反之如果央行把基准利率提高为5%,那么你的贷款利率就变为了:5%*1.1=5.5%。

所以说央行的基准利率是会影响到你的贷款利率的,其升高,你的贷款利率跟着升高;反之,其下降,你的贷款利率跟着下降。这个规则适用于你整个贷款的期限里,所以如果某天还着还着突然利息增多或者利息减少了,那么就是央行调整基准利率了。

商业银行的上浮比例

如上述,我们房贷的利率除了一个央行的基准利率之外,还有一个不可忽视的即商业银行的上浮比例。商业银行的上浮比例,一经确定之后,则再也无法更改,会伴随你的整个贷款期限。

仍然通过一个小例子来解释:比如你在2019年6月1日办理了一笔20年期房贷,贷款利率为基准上浮10%,即:4.9%*1.1=5.39%;假设2020年由于房地产市场的火爆,商业银行提高了上浮比例,要求最低为上浮20%,那么此时新申请房贷的贷款利率就变为了:4.9%*1.2=5.88%。对于你而言,由于你已经放贷了,因此这个高的浮动比例与你无关,你的贷款利率仍然执行基准上浮10%,即4.9*1.1=5.39%。

反之,假设2020年房地产市场冷清,商业银行纷纷下调了浮动比例,比如对于房贷利率调整为零浮动,即基准利率,那么此时新申请房贷的人,贷款利率即为基准利率:4.9%。同样的对于你而言,因为你的贷款早已发放,是无法更改的,故而此时你的贷款利率会仍然保持为基准上浮10%,即4.9*1.1=5.39%。

通过上述分析,我们可以知道商业银行的浮动比例,一旦确定则不会在更改,会一直保持到你的贷款期限结束。

总结

综上所述,住房贷款已经贷下来了并且开始还贷后,如果银行贷款利率降了,房贷会不会随之减少,取决于这个贷款利率的降低是基准利率下降,还是浮动比例的下降,如果基准利率下降,那么你的贷款利息会相应的下降;如果是浮动比例的下降,那么对于你的贷款利息不会造成任何的影响。

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